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民國105年05月20日一位【海風-】網友提問：
第一點：目前台中南區有一房屋2房，市價約600出頭，貸款220萬未還 (已還款四年多)，可否多增貸180萬？
第二點：增貸金額想要付第二間頭期款，第二間房屋市價630萬，欲貸款450萬(貸25年以上、寬限2年)，這樣加起來為850萬(貸款)，購買第二間房屋時第一間房子3個月內會賣掉(還款)。
貸款人：33歲、男、年薪約70萬，信用卡正常付款
我的回答：
如果以版友提供的資訊：兩房房屋~推測應屬於大樓格局，其位置座落於台中市南區，該區域以『永慶房仲網』的成交行情16萬／坪；版友自述『市價約600萬出頭』，等於總坪數至少要有37坪以上才有可能。因為版友並未詳述該房屋的總坪數，且銀行是以『自行鑑價金額與市價數據兩者取其低認定』，所以能不能多增貸180萬？我個人初步計算(以下均為假設值僅供參考)：
銀行對於房屋的鑑價金額如為500萬*最高八成貸款台東代書貸款成數=400萬，扣除房貸目前餘額220萬後，要增貸180萬就有機會！惟仍須檢視房屋實際座落位置、屋齡、屋況、使用情況等情形再做進一步討論，且須一併注意『增貸用途』~如直接陳述用在購置第二戶房產頭期款上，恐怕房貸銀行就不會輕易授信！畢竟銀行不喜借款資金用做購屋用途上，對借戶而言、槓桿風險有爆增之虞。
再假設版友順利獲得這180萬的資金後、即屬於近期增貸，用此資金再做為購置其它房產的頭期款，將會面臨以下問題：
1.增貸到400萬、假使不綁約分為20年攤還的月付金為2萬元，欲再購屋辦理房貸450萬、同樣是20年攤還(非首購、多數銀行不提供超過20年以上房貸攤還期)亦不給寬限期(已有房產與貸款者、多數銀行也傾向不提供寬限期)的月付金約為22,700元，兩筆房貸加總月付金為42,700元、版友年台東代書貸款薪70萬換算成月平均薪資約5.3萬，收支比經計算後為80%！明顯超過大多數銀行房貸授信收支比規定~新屋房貸變數增加。
2.購屋辦理房貸、銀行『會請申請人提供國稅局財產清冊，與銀行對申請人調閱聯徵信用報告』兩份書面資料審閱；如發現申請人名下已有房產與貸款、進一步查到頭期款是向房貸銀行申請增貸用做為購置新屋頭期款，第一時間恐怕就會認定版友“投資客”(若被銀行定義為投資客，除貸款利率較高、放款成數僅6~7成外，也無法享有寬限期)；加上第一點收支比明顯算不過的前提下，最後很可能會讓購屋房貸被婉拒！
最後仍提醒版友(以先購後售方式換屋)：
1.對於手頭流動資金較不足者(尤其版友的購屋頭款是從舊屋增貸而來，非自有存款者)，若舊屋在短期內如果無法順利售出，恐怕屆時版友需要同時負擔二戶房屋貸款~將更加地捉襟見肘(這也是銀行會列入優先考量的部分)。
2.以目前市況並非說要賣、就能在一定期間內賣得出去(銷售期延長到3~6個月不等)，若時間有限台東代書貸款加上資金卡太緊，最後恐怕會被迫降價求售的窘境。
希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信或電、或加入Line再討論
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【王立德╱台北報導】金管會保險局要求壽險業限期內改善「費差損」，銀行理專優渥的佣金恐要打7折了！據了解，在壽險公會與金管會達成共識後，6月底將開始調降銀行通路佣金，第2波調降則落於8月中，壽險業受惠於此，可望逐步改善費差損問題，但去年以來過度依賴銷售保單的銀行、理專，收入則將受到衝擊。
金管會在去年金檢時發現，壽險公司銷售保單陸續出現費差損情形，首先發現的是利變型年金與萬能壽險，今年進一步發現，壽台東代書貸款險公司銷售躉繳型、儲蓄型的商品的佣金也過高，導致部分壽險公司出現財務壓力。
部分壽險財務壓力
壽險公司的收益及損失由4大項目組成，包含費差、利差、匯差與死差，若出現「費差損」，表示保單的「營業費用」高於保單「附加費用」總額。簡單說，就是付出的費用比收到的費用少，而過去來可以靠「利差」多賺一點來彌補，但今年資本市場詭譎多變，壽險公司若要繼續「挖東牆補西牆」，虧損的機率相當高。
金管會表台東代書貸款示，原本法規就要求人身保險商品費率，應符合適足性、合理性及公平性，費率應反映各項成本且利潤應合理，以維護消費者權益。而保險局日前已發函要求保單支付的「佣金、獎金及營業費用」，不應超過附加費用，也就是不能「賠本」搶生意。
由於保險局要求壽險業限期內改善「費差損」，金管會保險局副局長施瓊華昨表示，壽險業者在保單設計上本來就有包含費用率計算，如果為降低費用，不排除有可能在銀行通路上進行調整。
不能再賠本搶生意
據了解，各壽險公司將先於6月底調降「躉繳型」保險商品給予銀行通路的佣金，「分期繳」保險商品因涉及因素較複雜，如營業費用如何計算等問題，因需要時間來調整，將等到8月中才開始調降。
此舉上路後，公股行庫將首當其衝。壽險主管指出，因公股行庫的理專較專精銷躉繳型保險商品，分期繳商品則是民營銀行的強項，因此最快7月起，公股行庫的財富管理部門手續費收入將下滑，等到8月中時，整體銀行業的財富管理部門都受到影響。而對於銀行理專來說，銷售保險商品的佣金將下滑，旅遊獎勵也恐將取消。
佣金遭砍理專叫苦
另若不調降相對較高的銀行通路佣金，在保險局要求壽險公司限期改善費差損情況下，壽險公司只好調高保費，將較高的佣金費用轉嫁到消費者身上。
銀行、壽險公司基於此共識，為不要「殺雞取卵」，同意調降壽險公司給予銀行通路的佣金，以換取「長期穩健經營市場」的健康發展。
對於佣金遭砍，銀行理專私下表示，過去賣保單要跟同業競爭，還有壽險業務員搶生意，加上主管機關逐步開放網路賣保單業務，「生意大餅一直被瓜分出去，結果現在佣金還要被砍，真的很慘。」
窮人為了擺脫貧窮，想做點手工或者小生意，找銀行貸款，但是沒有資產抵押、沒有業務計劃、沒有過往業績、沒有信用記錄，被回絕的機率極大。金融信貸對於貧窮農村的貧窮婦女更難企及。
聯合國數據顯示，全球而言女性比男性更難獲得金融服務，擁有銀行賬戶的女性少於男性，差別最懸殊的地區是南亞、中東和北非。
農村小額信貸服務因此在發展中國家出現。經過多年演化，各地逐漸衍生出獨具特色的地方模式。BBC記者阮晃在泰國、維拉達蕾絲在約旦實地探察了其中的兩種。
泰國的「因緣信貸」 – SSS (Sajja Sasom Sab)
過去24年裏，許多貸款申請被銀行拒絕的泰國人會去找僧侶帕尼托。他也發放貸款，而且相信因緣規則比任何抵押、擔保都有效。
帕尼托的「因緣信貸」農村信用合作社叫Sajja Sasom Sab，從1992年開始。最初在泰國南方的村落為缺錢的村民提供幫助。
它基於佛教教義，採用社區互助合作社的管理方式，目前已經形成自己的小額信貸金融網絡，儲蓄和貸款額總共達6300萬美元（4300萬英鎊）。
借貸人借錢買生活必須品，比如食物、衣服、藥品或房屋修繕。也有較大額度的借貸用來蓋房子或買耕地。
按互助合作社模式經營的「因緣信貸」只作當地居民的業務，加入合作社的人每月需交少量月費。這裏比銀行優越的地方是它不要求抵押資產或信用歷史，而且利息很低或者無息。
人品很重要
借錢的人不能喝酒
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借錢的人不能喝酒
也有條件。要借錢必須找至少三位跟自己沒有親屬關係的人做保人。還有其他關於人品和習性等方面的要求，比如借錢的人不等喝酒。
帕尼托的想法是這樣的：錢來自社區，為社區和社區成員服務，所以不能借了不還。「不誠實的人不會有人願意為他們擔保」。
他認為這種評審借貸申請的方式不但能確保加入這個合作社的全體成員對合作社的業務和經營都有發言權，也有助於社區為自己成員面臨的困難找到解決方案。
「這就叫因緣規則，社區聯合行動，」他說。
這個模式已經擴展到泰國40個省份，鄰國老撾和緬甸也開始引進類似的服務。
帕尼托的社區因緣信貸業務的全部盈利都用於照顧農村老殘兵弱，而不是給成員分紅。這是因為泰國偏遠農村老齡化問題嚴重，而且農民未必有社保。
約旦的「姊妹基金」 - MFW
加爾妍用借到的錢擴大編織籃業務
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加爾妍用借到的錢擴大編織籃業務
在約旦，農村婦女需要借錢的時候可以向「女性小額基金」（Microfund for Women，MFW）申請。這是一個為沒有資產抵押的女性提供脫貧貸款服務的小額貸款金融機構。
約旦農村婦女通常不工作，而是在家相夫教子。但也有一些頗具創業精神的女性，比如經營橡膠樹葉編織籃作坊的加爾妍（Raeda Jaryan）。
她去參加了如何用橡膠樹葉編籃子的培訓課後，決定把這門手藝變成生意。資金就找MFW在當地的分部去借。她成功地借到兩筆貸款，擴大了業務。現在她的作坊雇了幾名女工，而且收入已經可以貼補家用了。
過去20年裏，大約12.5萬名約旦婦女得益於MFW的貸款。
這個項目最初於1994年由慈善機構拯救兒童（Save the Children）發起，後來變成當地的非政府組織，改名為約旦婦女發展會（Jordanian Women's Development Society），1999年重新註冊為非盈利有限責任公司。
「秘密社團」
蘇克倩說，開始時來借錢的婦女都偷偷摸摸，怕被人知道
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蘇克倩說，開始時來借錢的婦女都偷偷摸摸，怕被人知道
這個為農村貧窮女性服務的機構一路走來也歷經坎坷。
女人出面貸款，這跟約旦傳統習俗格格不入，會招致丈夫不滿，也會引起流言蜚語。MFW首席執行官蘇克倩（Muna Sukhtian）說，最初去找MFW的人都是偷偷摸摸，而且要再三請MFW的工作人員替她們保密。
現在約旦各地共有54個分社，已經成為約旦一個主要的小額信貸機構。從創立之初開始，MFW共借出81.6萬筆貸款，96%的客戶是18-60歲的婦女。
紙面上看，把錢借給沒有經商經驗、沒有資產可供抵押的貧窮婦女，風險奇高。但從MFW的經驗來看實際並非如此。
蘇克倩希望把MFW擴展到更多地區，讓更多因為貧窮得不到貸款所以難以脫貧的農村婦女能夠走出這個惡性循環。
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